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明日募集開始の『らくたま31号ファンド』について、
土地（底地）価格評価に関するご質問を、公式サイトのお問い合わせよりいただきました💬
再組成ファンドの価格設定や底地評価は、少しわかりにくい部分もありますが、
そのご質問への回答内容の一部を共有いたします📖

少しでも皆さまのご参考になれば幸いです🌿

■ ファンド価格の算出根拠および価格推移

3号ファンド
• 取得価格：24,000万円（持分100％）
• 売却益：700万円
➡ フロンティアグループ買取価格：24,700万円

12号ファンド
• 募集割合：70％（残り30％は自己資金による運用）
• 取得価格：24,700万円 × 持分70％ ＝ 17,290万円
• 売却益：858万円（うち70％相当分：600万円）
➡ フロンティアグループ買取価格：25,580万円

31号ファンド
• 募集割合：100％
• 取得価格：25,600万円（持分100％）
• 売却益：600万円
➡ フロンティアグループ買取価格：26,200万円

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■ 評価額の形成経緯と位置づけ

上記のとおり、3号から31号までのファンド価格は、
3号時点の評価額（24,000万円）を基礎として、各期の売却益を段階的に加算する形で算定されています。

なお、12号ファンドは70％のみを募集し、残り30％は自己資金により運用していますが、これは募集割合の違いによるものであり、評価額そのものを改定したものではありません。
また、各号における売却益、収支シミュレーション、募集割合・土地持分等の詳細は、すでに開示済みです。

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■ 評価額の上昇幅と妥当性

3号ファンドの運用開始時（24,000万円）から31号ファンドの運用終了時（26,200万円）までの約2年半で、評価額は約9％（＋2,200万円）上昇しています。
一方、本物件周辺の公示地価は直近1年で15.5％（2年半換算で約37％）上昇しており、本ファンドにおける価格上昇率はその約4分の1に留まっています。

対象不動産は再開発エリア内でも特に価値の高い区画に所在しますが、本評価には再開発効果（容積率緩和等）といった将来的な期待値を織り込んでいません。
そのため、本評価は地価動向および物件特性を踏まえたうえでの保守的かつ合理的な価格設定と位置づけられます。

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■ 評価妥当性の検証

近隣の取引事例および大手デベロッパー・仲介会社へのヒアリングを通じ、3号時点の評価額（24,000万円）および31号の出口価格（26,200万円）は、いずれも市場において十分に実現可能な水準であることを確認しています。

特に、比較事例のうち1件は当社が過去に同一エリアで実施した売買取引実績に基づくものであり、これにより本評価の信頼性は一層高いものとなっています。

また、対象不動産は底地（借地権割合70％）であるため、評価額算定においては借地権部分を控除し、残余の30％相当を基準として評価しています。

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■ まとめ

以上を総合的に勘案し、
31号ファンドの出口価格（26,200万円）は、
過去の取引実績、収支シミュレーション、ならびに地価動向を踏まえたうえでの合理的かつ保守的な評価水準であり、十分な妥当性を有すると判断しております。

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【留意事項】
（近隣取引事例の具体的な価格や所在地などの詳細につきましては、今後の本物件売却に関する交渉や投資戦略の観点、そして売買相手との守秘義務の関係から、一部の情報開示を控えさせていただいております。何卒ご理解賜りますようお願いいたします。）