本物件では、隣接地の取得・一体開発に向けた権利調整を進めています。調整には数年を要する可能性がある一方、市況や交渉状況によっては短期間で売却する可能性もあります。
当社は、事業の進捗に応じ、自己資金や金融機関借入、ファンドによる資金調達を活用します。16号と49号は、事業全体の保有・運用期間の一部を担うファンドです。事業全体の期間と各ファンドの予定運用期間は異なり、運用・償還はそれぞれの契約条件に基づきます。
16号は2025年2月16日～6月3日の108日間運用し、当社の自己勘定による買取りで早期終了、6月4日に償還しました。その後も当社が物件を保有・運用し、今回、新たな条件で49号を組成します。
49号の予定運用期間は2026年10月19日～2028年2月24日（494日間）です。本ファンド自体では建築等の開発行為を行いません。
当社は、次の3点を確認し、本物件の個別条件と各資料の前提を踏まえ、価格を総合的に検討しています。
麻布十番駅徒歩3分、比較的平坦な地形、商店街の生活利便性に加え、周辺開発による需要への期待と、駅近でまとまった土地を確保する難しさを評価しています。周辺には麻布台ヒルズがあり、三田小山町西地区の再開発や六本木五丁目西地区の計画も進んでいます。隣接地との一体利用で土地活用の選択肢が広がる可能性も重視しています。これらは当社の事業上の評価・見通しです。
国税庁の路線価図と、近隣標準地の公示地価・鑑定評価書を確認しています。2025年と2026年の各1月1日時点の比較は、次のとおりです。
参照した指標
2025年
2026年
上昇率
340万円／㎡
400万円／㎡
約17.6％
272万円／㎡
319万円／㎡
約17.3％
公示地価は本物件とは別の標準地の価格、路線価は相続税等の評価指標です。いずれも本物件の成約価格を示すものではありません。
当社は、2026年9月30日付の調査報告書を取得し、内容と前提条件を確認しています。隣接地の取得・一体開発を前提に、将来の賃貸収益、建築費・解体費、開発期間等を踏まえた価格調査を、事業性と価格の検討に用いています。 本調査は、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価ではなく、現地調査を行わない価格等調査です。現状の本物件を単独で売却した場合の成約価格を示すものではありません。
以上の3点を突き合わせ、出資予定総額を2億3,500万円と設定しました。16号の2億1,000万円から約11.9％の増加です。公的指標の上昇率を機械的に適用せず、個別条件と事業の前提を踏まえて判断しています。16号の配当額をそのまま加算したものではありません。
項目
らくたま16号
らくたま49号
2億1,000万円
2億3,500万円
9,450万円
1億8,500万円
1億1,550万円
5,000万円
55.0％
約21.3％
募集額の増加には、出資予定総額の見直しに加え、当社の劣後出資額の変更も影響しています。16号と49号では出資構成が異なります。
想定売却価格は2億5,600万円で、上記の資料、特に一体開発を前提とする調査を参考に設定しています。現時点で買主は未定で、売買契約も締結していません。隣接地取得や権利調整、市況によっては、想定価格を実現できない可能性があります。
元本・分配金・償還時期は保証されず、劣後出資額を超える損失、運用延長や償還遅延のリスクがあります。募集画面・契約成立前書面をご確認のうえ、ご判断ください。
主な出典：16号・49号募集画面、当社2025年6月4日付プレスリリース、令和7年・8年地価公示の鑑定評価書・国税庁路線価図、2026年9月30日付調査報告書等。2026年10月5日確認。
本ファンドは、「らくたま16号（麻布十番①）」と同じ不動産を対象とする再組成ファンドで、「再組成プレミアパス」の対象です。
らくたま49号への出資額に応じて、最大6万円分のらくたまポイントをプレゼントします。ポイントは2026年10月31日（土）までに進呈し、ご登録のメールアドレス宛にご案内します。
本ファンドは、応募額の「全額当選」または「落選」とし、部分当選は行いません。部分当選により出資額が減り、キャンペーンのポイント進呈額が減少したり、進呈対象外となったりすることを避けるためです。「初日プレミアエントリー抽選」は採用しません。募集期間内の応募日時・受付順による優遇はなく、先着30名さまの当選確率を95％以上とする優遇もありません。
対象不動産は、東京都港区麻布十番三丁目の4階建ての事務所・住宅複合ビルです。東京メトロ南北線・都営大江戸線「麻布十番」駅から徒歩3分に位置し、六本木や三田にも近く、交通利便性に優れています。周辺では、住宅・オフィス・店舗・公園などを整備する「三田小山町西地区第一種市街地再開発事業」が進められているほか、六本木方面でも約9.2haに及ぶ「六本木五丁目西地区第一種市街地再開発事業」が計画されるなど、大規模なまちづくりが進んでいます。「麻布十番」駅徒歩3分という交通利便性に加え、周辺では複数の再開発が進むなど、都心の利便性と発展を続ける街の魅力をあわせ持つ立地です。
※周辺再開発の情報は2026年9月28日時点です。計画は変更・中止され、時期は変更される可能性があります。周辺再開発による本物件の価格・賃料やの上昇や、本ファンドの運用成果を保証するものではありません。
当社は、開発等に着手するまで、対象不動産の1階（約30.91㎡）を麻布十番支店として無償で使用しています。その他のフロアについては、隣接地の取得・一体開発に向けた権利調整中のため、テナントを入居させず、空室として維持しています。このため、本ファンドでは物件全体の賃料収入を0円と想定し、売却益による分配を見込んでいます。なお、本ファンドでは開発行為は行いません。
① 【麻布十番駅徒歩3分】都心主要エリアへつながる交通利便性 ② 【周辺で進む再開発】麻布・六本木エリアで大規模開発が進行 ③ 【再組成ならではの特典】「再組成プレミアパス」対象者には優先配分
本ファンドは、元本保証のない投資です。不動産市況、物件の価値・流動性、当社の信用状況等により、分配金が想定を下回り、または出資元本が毀損する可能性があります。
ご出資前に、契約成立前書面の損失発生要因（第19項）と重要事項の説明を十分にご確認のうえ、ご自身で投資判断を行ってください。
主なリスクは以下のとおりです。
■ 投資戦略対象不動産については、当社が隣接地の取得・一体開発に向けた権利調整等を進めています。こうした調整には相応の時間を要するため、本ファンドの運用期間中に第三者へ売却する可能性がある一方、運用終了予定日までに売却に至らず、出口戦略の一環として当社の固有財産による買取り（自社買取）を行う可能性もあります。■ らくたまEXITプラン（出口の3段階）本ファンドでは、運用終了時の償還に向け、あらかじめ「3段階」で構成した出口戦略（EXITプラン）を策定しています。ファンド組成時から複数の出口方針を具体化し、特定の手段だけに依存しない設計とすることで、予期せぬファンド延長や償還遅延のリスク低減を図ります。想定売却価格2億5,600万円は、当社が取得した調査報告書（2026年9月30日付）を参考に、隣接地の取得・一体開発を前提とする収益性や建築費・解体費等を踏まえて設定しています。本調査は不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価ではなく、開発の実現や当該価格での売却を保証するものではありません。募集画面作成時点で売買契約は未締結・買主は未定です。■ 劣後出資による損失負担当社は、出資予定総額の約21％を劣後出資します。万一、不動産価格の下落や予期せぬ費用発生により損失が生じた場合でも、まず当社がこの劣後出資分（21％）を先行して負担するため、損失が21％を超えない限り、お客様の投資元本には影響が及びません。この水準は、バブル崩壊以降で最大の下落幅とされるリーマンショック期の不動産価格下落率（約20％／国交省・三菱UFJ不動産販売データ）を上回る水準であり、厳しい相場変動にも耐えうる堅実なリスク設計です。
会員ランクに応じて、年間最大4万円分のらくたまポイントを進呈。 さらに、ベネフィット・ステーションの優待もご利用いただけます。本ファンドへの出資額は、運用開始日から判定対象の運用金額に合算されます。現在の運用金額がゼロの方も、本ファンドに50万円以上ご出資いただくことで、翌月または翌々月から特典の対象となります。
利用開始時期や条件は「らくたま公式ガイドブック」をご確認ください。🔗 「らくたま公式ガイドブック」
当社は、劣後出資・償還用リザーブ資金・自社買取の検討等を組み合わせた「投資家プロテクトルール」により、運用期間延長や償還遅延のリスク低減に取り組んでいます。2026年9月時点（当社組成の全ファンド）において、「ファンド延長ゼロ」「償還遅延ゼロ」の実績があります。なお、これは過去の実績であり、将来の運用成果や元本償還を保証するものではありません。🔗 「投資家プロテクトルール」
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※入金期日は10月13日22時を予定しております。
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